Долгий путь индустриальных парков

Мировой тенденцией развития промышленности является группирование её в рамках специально подготовленных территорий, объединённых общей направленностью (стратегией), общим доступом к энергоресурсам и общим управлением. Важной составляющей таких территорий является наличие специализированных «сервисов», формирующих бизнес-инфраструктуру. Существует два основных типа таких территорий: технопарки и индустриальные парки. Технопарк представляет собой специальную территорию, на которой объединены научно-исследовательские организации, объекты индустрии, деловые центры, выставочные площадки, учебные заведения, а также обслуживающие объекты: средства транспорта, подъездные пути, жилой поселок, охрана. Основная идея технопарка - сконцентрировать на единой территории специалистов общего профиля деятельности. Насколько же хорошо эта идея работает и развивается?

Этапы и классфикация
Технопарки обычно направлены на развитие наукоёмких и высокотехнологичных предприятий и их стартапов. Важнейшей составляющей технопарков является наличие высокоразвитой бизнес-инфраструктуры - это компании, предоставляющие услуги резидентам технопарка – финансовые компании, юридические фирмы, консалтинговые компании, рестораны, кинотеатры и др.  К примеру, в Стэнфордском индустриальном парке (США), являющимся ядром Силиконовой долины, их около 45%  от общего числа резидентов. Кроме того, практически во всех крупных мировых технопарках имеются мощные учебные заведения, являющиеся ещё и идейным и научным центром, и поставщиком кадров для компаний-резидентов. Так организована Силиконовая долина в США, так организован Бангалор в Индии. Такие технопарки были взяты за образец при формировании концепции Сколково.
В отличие от технопарка, индустриальный парк – централизовано развитая и управляемая территория с производственными, складскими, офисными зданиями и соответствующими коммуникациями и инфраструктурой, используемыми несколькими пользователями. Индустриальный парк нацелен на традиционную промышленность индустриального типа. Как правило, индустриальные парки имеют большую территорию, измеряемую сотнями гектаров, а то и несколькими квадратными километрами, значительное энергопотребление и мощную транспортную инфраструктуру. Бизнес-инфраструктура в них тоже играет существенную роль, но не столь решающую, как в технопарках. Резидентами индустриальных парков часто становятся небольшие и средние производственные компании, встроенные в технологическую цепочку создания какой-либо продукции путём производства комплектующих и запчастей, либо каких-либо неосновных продуктов. Крупные предприятия имеют собственные территории со своими имущественными комплексами. Правда, несколько особняком стоят зарубежные производственные компании, имеющие ряд правовых ограничений по владению землей, с одной стороны, и опасения по поводу политических рисков в отношении защищенности своих инвестиций, с другой стороны. Поэтому они, как правило, становятся резидентами крупных индустриальных парков.
Первый классический индустриальный парк в его современном понимании появился в начале 90-х годов XIX столетия в Манчестере, Великобритания. Его территория была сравнительно невелика – около 10 га. Проект оказался успешным - там был размещён первый европейский завод компании Ford, который существует и по сей день.
Стратегия государства в отношении индустриальных парков может иметь два пути развития, и оба они весьма успешно применяются в различных странах мира. В рамках первого пути государство берёт на себя роль регулятора развития индустриальных и технопарков, стимулируя тем самым частную инициативу. Зачастую государство также может выступать в роли заказчика той или иной продукции или научно-исследовательских разработок. Ярким примером такого технопарка является Силиконовая, или точнее – Кремниевая, долина (SiliconValley). Возникшая в конце 40-х годов XX века вокруг небольшого частного Стэнфордского университета в малоразвитой тогда Калифорнии, она за прошедшие почти 70 лет превратилась в мощнейший центр hi-tech индустрии и новых технологий всего мира. Первоначальной идеей её создателя – вице-президента Стэнфордского университета Фредерика Термана, было остановить отток выпускников Университета из Калифорнии. Пользуясь рядом налоговых льгот для университетских земель, Терман попытался создать некую внутреннюю оффшорную зону. Его старания увенчались успехом, когда он уговорил выпускника Стэнфорда и изобретателя транзисторов Уильяма Шокли переехать с Восточного побережья в Стэнфордский индустриальный парк, созданный в 1951 г. Резкий всплеск интереса Пентагона к использованию полупроводников в военной технике привел к лавинообразному росту заказов на всё, что с ними было связано. Конец 50-х и почти все 60-е годы – это время первой волны грандиозного успеха Силиконовой долины. Депрессия 70-х сменилась новым стремительным ростом после создания Стивом Возняком и Стивом Джобсом первого персонального компьютера.
Государство всячески поддерживает развитие Силиконовой долины, формируя целый ряд льгот, которые можно разбить на 4 группы:
- фискальные льготы;
- финансовые льготы;
- административные льготы;
- внешнеторговые льготы.
К фискальным льготам относятся, например, освобождение компаний-резидентов от налогов на фонд оплаты труда и возврат налога с продаж (в Калифорнии он составляет 8,2%)  с первого миллиона долларов для физических лиц и с первых 20 миллионов долларов для юридических лиц. К финансовым льготам относится, в частности, возмещение 50% расходов на найм персонала. К административным – регулирование арендных отношений, и т.д.
По схожей стратегии развивается крупнейший в Индии техно- и индустриальный парк Бангалор, созданный в 1978 г. по частной инициативе. Главными преимуществами Бангалора стали льготные расценки за аренду помещений, возможность создания фирм со 100% участием иностранного капитала,  хорошо развитая телекоммуникационная инфраструктура, доступ к спутниковой связи и освобождение от налогов на прибыль, полученную с экспорта программного обеспечения. Схожую стратегию развития имеет и крупнейший мексиканский индустриальный парк Гвадалахара.
Восточный путь
По другому пути развития идут индустриальные парки Китая: здесь государство не только формирует правила игры для резидентов, но и является их крупнейшим инвестором. Государственные предприятия, расположенные в таких индустриальных парках, не только инвестируют в сами территории, но и своим присутствием привлекают смежные предприятия из других стран. Автору статьи довелось лично посетить такой индустриальный парк площадью около 7 (!) кв. км в городе Сучжоу, примерно в 100 км от Шанхая. Это территория напоминает утопающий в зелени парк, причём отнюдь не индустриальный. Среди множества цветущих деревьев располагаются территории компаний-резидентов: японских, малайских, индонезийских, а также множество китайских производств. Арендная плата составляла на тот момент (2006 г.) около 30 долларов за кв.м. земли в год. Доступ к энергоресурсам был ограничен только производственной необходимостью и был практически бесплатным.
Самым впечатляющим примером индустриальных зон Китая является Пудонг неподалёку от Шанхая. Он включает в себя, в частности, зону высоких технологий Чжунгуаньцунь  (Zhongguancun, Z-Park ), начало которому было положено в конце 80-х годов. По сути, это государственное предприятие, нацеленное на развитие микроэлектроники и наукоёмких производств.
Россия уже фактически определила свой выбор пути развития индустриальных парков: это китайский путь. В исследовании компании Ernst&Young, посвященном индустриальным паркам РФ в 2012 г., говорится о том, что примерно из 250 таких проектов, менее 30% - частные, а остальные – либо государственные, либо в форме ГЧП, что является слегка завуалированной формой государственного проекта.
В качестве наследства от Советского Союза, России досталось множество промышленных площадок, техническое состояние и местоположение которых весьма далеки от современных требований потенциальных резидентов. Основная часть этих площадок, разбросанных по всем городам страны, в свое время была производственной основой оборонных предприятий. Сейчас бОльшая часть их простаивает, либо, в лучшем случае, продана. Местоположение площадок таково, что современная логистика зачастую очень затруднена (например, практически отсутствуют автомобильные подъездные пути, а присутствуют маловостребованные сейчас железнодорожные пути), либо они расположены вдали от мест проживания необходимой рабочей силы. Однако всё же с такими площадками необходимо что-то делать и здесь существует несколько вариантов: снести всё до уровня «зеленой лужайки», заново произвести планировку территории, сформировать новую внутриплощадочную инфраструктуру и возвести новый объект. Если этот объект будет производственного назначения, то такой вариант развития называется Greenfield (дословно – «зелёная лужайка»).
От старой промплощадки останутся только внешние сети с лимитами, прежнее функциональное назначение земли и воспоминания. Этот путь достаточно распространён во всём мире, и в России в 2000-е годы тоже получил значительный толчок. Но у Greenfield есть существенный недостаток: необходимость в привлечении внешних инвестиций. Зачастую такая возможность у собственника площадки отсутствует. Тогда можно двигаться другим путём: сдавая в аренду существующие площади, реинвестировать полученную прибыль в ремонт и реконструкции других зданий и помещений на этой же площадке. Этот путь длиннее и мучительнее первого, но не требует большого объема денежных ресурсов в течение короткого промежутка времени. Такой путь называется Brownfield (дословно – «Коричневая лужайка»). На первом этапе формирования современных промплощадок, в 90-е годы, бОльшая часть собственников шла именно по пути Brownfield. Постепенно ситуация стала меняться и к первой половине 2000-х годов началось разделение: промплощадки в крупных городах, особенно в их центральных районах, подверглись реконцепции и стали развиваться как Greenfield, в основном, конечно, как строящиеся жилые комплексы, бизнес-центры и торгово-развлекательные центры. Иногда в них, в качестве изюминки, девелопер оставлял ряд прежних зданий, реконструировав их изнутри и реставрировав фасад или же в качестве декоративных элементов.
Новейшая история индустриальных парков
Новые же индустриальные парки предпочитали изначально идти путём Greenfield, то есть на отведённой в «чистом поле» земельной территории прокладывались сети, строилась транспортная инфрастуктура, подключались внешние источники коммунальных ресурсов (электроэнергия, вода и канализация, газ), производилась нарезка такой земли на лоты продаж и привлекались резиденты. Достаточно впечатляющим примером такого подхода стали индустриальные парки в Калужской области, где сейчас расположен ряд автомобильных заводов, фармацевтический кластер и т.д. Другим примером, уже частного индустриального парка, может служить проект «Марьино – СПб» под Петербургом. Он принадлежит ВТБ и вполне успешно функционирует. В частности, там расположен завод по производству «Ё-мобилей» Михаила Прохорова.
Иногда крупные индустриальные парки функционируют в режиме особой экономической зоны со своим режимом налогообложения. Так, например, в Татарстане действует ОЭЗ «Алабуга» - громадная индустриальная зона, специализирующаяся на нефтехимии. Она обеспечивает работой три города: Набережные Челны, Нижнекамск и Елабугу. Или ОЭЗ в Калининградской области, где действует столь мощный автозавод, как «Автотор», возникший «с нуля» в первой половине 90-х годов.
Основным «драйвером» создания и развития индустриальных парков в нашей стране является несколько областей промышленности. К нимотносятся:
- Сборочные автомобильные производства и производства автокомпонентов;
- Нефтехимия и всё, что с этим связано;
- Фармацевтика;
- Производство строительных материалов.
Существуют и другие отрасли промышленности, формируюшие и заполняющие индустриальные парки, но они менее сконцентрированы в кластеры. Сборочные автопроизводства расположены в Калужской, Калининградской, Нижегородской областях, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Нефтехимия достаточно серьёзно концентрируется в Татарстане, фармацевтика активно присутствует в той же Калужской области.
Кстати, далеко не все успешные индустриальные парки в России развивались путём Greenfield. Есть и другие примеры. В частности, индустриальный парк «Химград», расположенный в Казани, возник на базе промплощадки завода ТАСМА, производившего в советские годы фото- и кинопленку. Там, по решению Правительства Татарстана был создан индустриальный парк, специализирующийся на нефтехимических производствах и синтезе материалов на их основе. Часть средств выделила Республика Татарстан, часть средств шла реинвестиционным путём, часть средств управляющая компания привлекла в виде банковских кредитов. Средства были вложены в восстановление внутриплощадочной инженерной инфрастуктуры, восстановление транспортных проездов и подъездных путей и ремонт зданий. Сейчас это очень активно развивающийся и крайне востребованный со стороны потенциальных арендаторов индустриальный парк, функционирующий на территории 130 га.
В силу избрания в качестве базовой модели развития индустриальных парков китайской модели посмотрим, как она реализуется  у нас на практике. В наиболее продвинутых в этом плане регионах администрациями заблаговременно были созданы агентства инвестиционного развития. Они называются по-разному: агентства территориального развития, агентства регионального развития, но суть их деятельности одна – привлечение инвестиций в региональные индустриальные парки. Для того чтобы инвестор пришёл в регион, необходимо сделать многое, и в первую очередь – сформировать инвестиционный продукт, то есть то, что будет интересно инвестору. А ему нужны не рассказы о красотах края, памятниках зодчества и изумительном воздухе, а понимание того, насколько здесь выгоднее организовать производство, чем, например, в соседнем регионе. То есть, необходима точка приложения инвестиций (земля соответствующего уровня инженерной подготовки), ясная и недвусмысленная схема правообладания этой землёй (долгосрочная аренда или собственность), управляющая компания, способная решать весь комплекс задач по жизнеобеспечению выбранного участка земли и зданий на нём, наличие налоговых и административных преференций и дополнительные гарантии по сохранности и защищенности инвестиций на случай, например, резкого изменения законодательства.
Личный опыт
По личному опыту автора этих строк региональные власти зачастую не могут даже понять, что нужно предложить инвестору, поскольку думают о своих проблемах и воспринимают инвестора как простой источник средств. Упомянутые выше агентства и должны стать такими посредниками между администрацией и промышленным инвестором. Как правило, агентство получает в собственность или долгосрочную аренду земельную территорию с правом, в свою очередь, сдавать её в аренду или субаренду. Агентство готовит территорию в плане создания концепции, межевания, инженерной подготовки, формированию лотов предложений, проводит маркетинговые мероприятия по привлечению инвесторов, а также сопровождает весь процесс согласований и получения разрешений, что называется «за руку». Отдельным вопросом является привлечение управляющей компании индустриального парка. До недавнего времени специалистов такого профиля в России не было. Однако сейчас такие компании появились и могут работать на достаточно профессиональном уровне. Появился даже рынок услуг таких компаний, что позволяет проводить конкурсы на управление тем или иным индустриальным паркам. Однако чаще всего, по свойственному нашим гражданам недоверию, создаются собственные управляющие компании, при этом приходится, конечно, жертвовать профессионализмом и прозрачностью финансовых отношений, не говоря уже о стоимости такого управления.
Итак, подводя краткие итоги, ответим на вопрос: что является продуктом индустриального парка? Что  продаётся инвестору? Ответ чрезвычайно прост: услуги. Только уровень и качество профессиональных услуг могут привлечь инвестора. Из этого вытекают и задачи, которые необходимо решать собственнику индустриального парка:
- Создать чётко выраженную концепцию индустриального парка;
- Сформировать инвестиционное предложение с уникальным рыночным продуктом;
- Обеспечить качественное управление индустриальным парком.
Даже не очень внимательное рассмотрение большинства успешных проектов по созданию и функционированию индустриальных парков в России показывает, все эти задачи были успешно решены.

Николай Вечер, вице-президент и Партнёр GVASawyer



Источник: skladno.ru
Спецпредложения