Санкт- Петербург. Обзор рынка складской недвижимости за 1 квартал 2015 года

Предложение

Общая площадь качественных складов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2015 г., составила 44 тыс. м2, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2014 г. Следует отметить, что 88% из этих площадей предназначены для соб­ственного использования и оказания логи­стических услуг (в том числе ответственно­го хранения).





Таким образом, к началу II квартала 2015 г. общая  площадь складских помещений Санкт-Петербурга и его пригородов превысила 2,6 млн м2. Площадь же объектов, предназначенных для сдачи в аренду, за первые 3 месяца 2015 г. практически не изменилась и по итогам I квартала составила чуть менее 1,5 млн м2.

С начала года общая площадь вакантного (доступного для аренды) предложения на рынке осталась практически неизменной и к концу I квартала составила 179 тыс. м2. При этом на фоне снижения площади вакантного предложения в классе A (-13% относительно показателя конца 2014 г.) произошел серьезный рост предложения помещений класса B (более чем на 50%). Это связано с желанием и возможностью для ряда арендаторов помещений класса B улучшить качество арендуемых поме­щений в сложившейся на данный момент благоприятной для этого ситуации: рынок предлагает достаточный выбор свободных площадей класса A на приемлемых ком­мерческих условиях.





Спрос

I квартал является самым коротким перио­дом (за счет большого числа праздничных дней) и традиционно показывает скромную динамику по числу заключенных на рынке сделок.

Тем не менее чистое поглощение каче­ственных складских площадей в I квартале 2015 г. составило 43 тыс. м2, что можно считать неплохим знаком для существую­щей экономической ситуации, особенно в сравнении с отрицательным значением данного показателя за аналогичный пери­од прошлого года.

Кроме того, общая площадь поглощенных площадей практически идентична пока­зателю ввода за квартал, что объясняет сохранение среднерыночной доли вакант­ных площадей на уровне конца 2014 г.





Коммерческие условия



За первые 3 месяца 2015 г. тенденция перевода арендных ставок в национальную валюту укрепилась.

При этом выжидательная позиция потен­циальных арендаторов в связи с неста­бильной общеэкономической ситуацией вынудила девелоперов и собственников складских помещений несколько снизить уровень заявляемых коммерческих усло­вий. Средняя по рынку ставка на каче­ственные складские помещения класса A в рублевом выражении снизилась за квартал на 12% относительно показателя конца 2014 г., класса B - на 5%. Таким образом, по итогам I квартала 2015 г. арендные ставки предложения составили 500-600 руб./м2/мес. (включая НДС и операционные расходы) для объектов класса A и 380-500 руб./м2/мес. - класса B.



Прогноз

По данным на конец I квартала 2015 г., до конца текущего года к вводу в эксплуата­цию заявлено около 250 тыс. м2. Однако с учетом переноса сроков ввода ряда про­ектов, мы ожидаем, что реальный показа­тель ввода новых складских площадей в эксплуатацию будет находиться в диапазо­не 170-190 тыс. м2. Из них более 25% будет использоваться для собственных нужд, еще на более чем 50% площадей уже подпи­саны договоры аренды (проекты формата built-to-suit). Таким образом, на открытый рынок выйдет не более 35-45 тыс. м2 каче­ственных складских площадей.





Мы предполагаем, что в зависимости от экономической ситуации и при отсутствии существенных экономических потрясений, поглощение качественных складских пло­щадей по итогам 2015 г. на рынке Санкт-Петербурга будет находиться в диапазоне 200-215 тыс. м2 в год. Причем большая часть из этих площадей будет поглощена за счет уже заключенных сделок (в проектах формата buit-to-suit).

Также при стабилизации общеэкономи­ческой ситуации в целом до конца 2015 г. мы не ожидаем существенных колебаний базовых арендных ставок, номинирован­ных в национальной валюте.



 




Источник: Knight Frank St. Petersburg
Спецпредложения