Обзор рынка складской недвижимости Московского региона

Объем нового предложения складских площадей в Московском регионе стал рекордным за последние четыре года. В течение прошедшего года на рынок складских площадей было введено около 855 тыс. кв. м складов, что является рекордным показателем с 2009 года.

Рынок приобретает все более форвардный характер. В 2013 году доля проектов built-to-suit в объеме нового строительства достигла 35%, а доля площадей, вышедших на рынок уже заполненными, и вовсе,? 90%. Предварительные договора аренды/продажи заключены на 37% всех площадей, заявленных к выходу в 2014 году.

Уровень вакантных площадей продолжает оставаться на низком уровне, составляя 1,36% по состоянию на конец 2013 года. В связи с завершением строительства большого количества складских объектов в 2014 году и, одновременно, небольшим снижением актуального спроса, к концу года доля свободных площадей возможно поднимется до уровня в 4%.

Средние арендные ставки остаются на уровне 135 долл. США/кв. м. Однако, появляется дифференциация арендных ставок в зависимости от географического направления и качества близлежащей транспортной инфраструктуры. Ожидается, что в 2014 году средняя базовая ставка аренды немного снизится и составит 130 долл. США/кв. м, изменение максимальной ставки аренды, тем временем, не предвидится.

Объем анонсированных на 2014 год проектов достигает 1,9 кв. м. Тем не менее, мы прогнозируем реальный ввод около 1,6 млн. кв. м.

В 2014 году ожидается усиление конкуренции между складскими проектами на нескольких направлениях. Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2014-2015 годах может привести к высокой конкуренции, в частности на северном и юго-восточном направлениях.





Рынок складской недвижимости Московского региона продолжает расти рекордными темпами несмотря на снижение макроэкономических показателей. По результатам 2013 года рынок качественных складских площадей Московского региона показал стремительный, сравнимый с докризисным, рост.

Объем нового предложения в 2013 году стал рекордным за последние четыре года – на рынок было введено около 855 тыс. кв. м складских площадей. Таким образом, общий объем рынка достиг 9,65 млн кв. м.

Ожидается, что в 2014 году рынок поставит новый рекорд: к вводу заявлено 1,9 млн кв. м складских площадей, что более чем в два раза превышает результат прошлого года, а также немного превосходит максимум 2007 года – тогда на рынок Московского региона единовременно вышло 1,7 млн кв. м складов. Однако, исходя из степени готовности проектов, опытности девелоперов и наличия подписанных договоров, прогнозируется реальный ввод около 1,6 млн. кв. м.

Рынок складских площадей приобретает все более форвардный характер: к моменту завершения строительства почти все проекты уже куплены или арендованы и не интересны для рынка. Девелоперы вынуждены предлагать объекты, находящиеся в процессе реализации, или вовсе проекты строительства под заказчика built-to-suit, доля которых постоянно растет, составляя более трети от общего объема проектов, завершенных в 2013 году. Доля площадей, вышедших на рынок уже заполненными, и вовсе достигает 90%, а на 37% всех площадей, заявленных к выходу в 2014 году, уже заключены предварительные договора аренды/продажи.

К концу года дефицит свободных площадей на рынке может немного сократиться в связи с завершением строительства большого количества складских объектов и, одновременно, возможным снижением актуального спроса.

По результатам 2013 года рынок качественных складских площадей показал стремительный рост. В течение 2013 года было введено около 855 тыс. кв. м складов. В результате объем рынка качественных складских помещений Московского региона достиг 9,65 млн кв. м.

В 2013 году доля площадей, вышедших на рынок уже заполненными достигла 90%. Девелоперы вынуждены предлагать объекты, находящиеся в процессе реализации, или вовсе проекты строительства под заказчика, так как к моменту завершения строительства почти все проекты уже куплены или арендованы и не интересны для рынка.

В целом, текущий спрос на большие (более 15 тыс. кв. м) складские помещения может быть удовлетворен в основном за счет проектов 2014-го года, среди которых ИП «Южные Врата», «ПНК-Северное Шереметьево», ЛП «Дмитров», ЛП «Никольское», «Логопарк Север 2», ЛП «Радумля» и др.

Предложение

Видоизменяется географическое распределение складских помещений. Высокая доля южного направления (34%) в общем объеме складских проектов связана с изначально более обширным предложением земель промышленного назначения и сравнительно низкой их ценой. Однако основное строительство новых складских комплексов поляризовано на северном и южном направлениях. Это связано с наиболее благоприятной транспортной инфраструктурой (существующей на юге и строящейся на севере), а так же с тем, что эти направления исторически совпадают с основными транспортными потоками. В связи с вводимыми ограничениями движения, новые проекты все чаще располагаются вдоль А-107 и будущего ЦКАД.



Спрос

На фоне высоких темпов строительства резко вырос объем спроса. В октябре-декабре 2013 года было арендовано и продано 520 тыс. кв. м, что на 47% выше показателя аналогичного периода 2012 года. Совокупный спрос в 2013 году составил 1,3 млн кв. м, немного превысив показатель прошлого года (рост в 4%).

Растет доля сделок built-to-suit: в 4-м квартале она достигла 53% от совокупного спроса, в то время как в целом за 2013 год эта цифра составила 42%.

Продолжает увеличиваться средний размер сделки. В 2013 году он вырос до 18 тыс. кв. м против 13 тыс. кв. м в 2012 году и 11 тыс. кв. м в 2011 году. В прошедшем году на рынке были заключены рекордные по своему объему транзакции: бум начался с аренды шведским ритейлером, компанией «ИКЕА», 72 тыс. кв. м в «Логопарке Север» и продолжился в течение года.

Торговые операторы остаются основными арендаторами складских площадей. В 4-м квартале 2013 года доля торговых операторов составила всего 15%, тогда как 36% всех сделок пришлось на дистрибуторов и 25% на производителей. Тем не менее в целом за год торговые операторы и производственные компании остались основными арендаторами современных складских комплексов, занимая 40% и 28% рынка соответственно.

Структура спроса становится более дифференцированной. За последний год на рынок вышли дистрибуторы фармацевтических товаров, а логистические операторы и игроки сектора электронной торговли расширили свое присутствие на рынке.



Баланс рынка

Уровень вакантных площадей остается невысоким. На конец 2013 года в аренду предлагалось немногим более 130 тыс. кв. м существующих складских площадей, что в процентном выражении составляет всего 1,36% от совокупного объема рынка.

По итогам 2013 года максимальные ставки по сделкам остались на уровне 140 долл. за кв. м в год. Однако в связи с форвардным характером договоров аренды средний показатель на рынке ниже – 130-135 долл. за кв. м в год.

Становится заметно влияние транспортной инфраструктуры на величину ставок аренды. В связи с введенными в начале прошлого года транспортными ограничениями, а также реконструкцией основных транспортных магистралей, стал заметен рост арендных ставок на склады, находящиеся вблизи МКАД, а также объекты, расположенные вблизи вновь реконструированных шоссе. Наиболее востребованными направлениями являются Ленинградское и Симферопольское шоссе, а так же и трасса М4 «Дон».

Ослабление курса рубля может привести к компрессии ставок аренды, выраженных в долларах. Как правило, ставки аренды качественных складских площадей в Москве устанавливаются в долларах США, поэтому в связи с ростом волатильности национальной валюты , арендаторы рассчитывают на дисконт на арендную ставку.



Перспективы рынка

На 2014 год девелоперы планируют абсолютный рекорд: к вводу заявлено 1,9 млн кв. м складских площадей, что более чем в два раза превышает результат прошлого года, а также немного превосходит максимум 2007 года – тогда на рынок Московского региона единовременно вышло 1,7 млн кв. м складов. Однако, исходя из степени готовности проектов, опытности девелоперов и наличия подписанных договоров, прогнозируется реальный ввод около 1,6 млн. кв. м. В 2014 ожидается некоторое замедление активности спроса. Предположительно, до конца года будет куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м.

Рост доли вакантных площадей, которая на конец 2013 года по-прежнему находится на минимальном уровне, возможен лишь во второй половине 2014 года, когда, с одной стороны, предложение догонит спрос, а с другой – на рынок выйдет часть больших, предварительно арендованных блоков, которые после завершения строительства будут предлагаться в субаренду. Вероятнее всего к концу года доля свободных площадей поднимется до уровня в 4%.

Такой тренд как появление различий в арендных ставках в зависимости от географического положения в нынешнем году только усилится. Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2014-2015 годах приведет к высокой конкуренции, в частности на северном и юго-восточном направлениях. Север Московского региона сможет перестать быть дефицитным, как это было ранее, а арендная ставка на этом направлении сможет сравняться со средней по рынку.




Источник: JLL
Спецпредложения